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如何盘活老旧园区资产?

如何盘活老旧园区资产?

  • 2021-03-16 13:59

【概要描述】老园区如何「二次创业」?

如何盘活老旧园区资产?

【概要描述】老园区如何「二次创业」?

  • 分类:新闻中心
  • 作者:小园
  • 来源:园区在线
  • 发布时间:2021-03-16 13:59
  • 访问量:476
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导读:老园区如何「二次创业」?

 
 

园区人都知道,园区成功的秘诀有三:一是地段、二是地段、三是地段。

 

优质的地段代表着最便利的交通、最好的配套、最有价值的区域,早年建在市中心的园区大都做得风生水起,并有了一定的客户粘性。

 

然而,随着时间的推移,老旧园区也开始在岁月的蹉跎中逐渐凋零。

 

 

1、市中心楼宇到了一定年限,物业设施已经陈旧,租金没有上升空间,严重影响园区收入。

 

2、老园区租客历史遗留问题较多,现有企业类型繁杂,功能与发展形势不匹配。

 

3、城市边界扩大,公共交通与信息网络日趋完善,新区政策力度远超老城区,原有地段优势被蚕食。

 

多重因素叠加之下,老旧园区开始面临资产盘活与改造更新。

 

小编认为,涉及老旧园区更新,首先要把握六个要点。

 

正文:

 

建筑主体改造,提升外在颜值

 

老旧园区改造,最重要的目的是提升园区的效益,此外,有些涉及移交 / 转让 / 资产证券化的园区,通过二次改造能够提升园区的保值率 / 收益率,进而增加收入。

 

改造之前,首先对回报率进行测算,测算的内容包括对现有资产盘点、改造所需投入预测、投资回报预测(结合实际经验,改造后的园区租金可在现有基础上提升30%左右)等,然后根据这些指标,列出一个3-5年的回款计划,确保改造是有价值的、能赚钱的。

 

 

商务楼宇的颜值提升,具体包括路面修缮 / 拓宽、外立面改造(外立面改造分全部拆除和覆盖两种,根据实际情况选择)、屋顶改造(独栋房顶、小高层露台等,可以改造成为空中花园;超高层可增添户外展示功能)、标准层改造(比如打掉吊顶增加层高、打掉隔断、打掉多余的柱子、管线等)、门窗、地毯更换、水电重铺(更改部分不合理的水电走线)、破损修复、墙面、漆面重新粉刷等等。

 

厂房更新主要有两种方式,一是基于原有空间进行更新改造,改造内容和商务楼宇大同小异;另一种是对整个园区进行重新规划、拆除重建。两者对比,后一种模式投入大、耗时长,但使用情况和经济效益较好,不过有一点需要注意,一些厂房有私自扩大使用面积的情况,重建时多出的这部分空间无法拿到合法批文。

 

 

面积重新分割,提高空间利用率

 

老园区面积分割普遍比较随意,基本是来一个企业割一块面积。企业退租后,园区为了节省成本(而且相邻房间未必空置),一般不会对空间重新分割,而是将企业退出的房源直接挂牌出租,长此以往,留给客户选择的余地就很小,经常是客户想来,却没有合适的房型,或者面积合适,户型又太差。

 

因此,在主体改造完成后,我们需要对园区空置的房源进行重新分割。

 

一般来说,成熟期企业对面积需求最大,一般在1000㎡以上;成长期的企业300㎡-1000㎡即可满足其办公研发要求;初创期企业对面积的需求最小,一般不会超过300㎡。

 

此外公共配套区域也应进行重新规划,包括配置公共会议室、洽谈室、路演大厅、活动室、公共实验室等。

 

事实上,面积分割是一个技术活,通常情况下,园区里几家、甚至几十家企业共用一层楼都是常态。作为园区负责人,我们需要考虑几个问题:如何分割户型,才能让办公空间的利用效率最大化?怎么样的配比,才能让每个房间都有窗、户型都是方方正正?如何在不失舒适度的情况下,最大限度节省公共空间?

 

 

设施设备升级,降低非必要能耗

 

除了形象落伍,老园区还面临着一个重要问题——设备老化。

 

一方面,这些老旧设备能耗高、维保频繁,直接导致了运营成本增加;另外,由于年久失修,设备可能偶发失灵甚至直接罢工,给企业增添许多不必要的麻烦;况且,现如今电子产品更新速度极快,很多新功能、新技术都是老旧设备所不具备的。

 

设备的改造主要考虑几个方面:

 

首先,中央空调系统是园区能耗的大户,如原有设备的能耗已大大超过市面主流设备,应考虑更换;

 

另一个耗能大户是电梯,如需更换,应选择带有能量回馈装置的、节能效果较好的电梯;不更换的应进行一次彻底的维保,更换掉老旧的零件(也能起到节能效果)、并对轿厢内部进行翻新;

 

第三是公共区域更换明亮、节能的灯具;

 

第四是洗手间翻新、洁具更换;

 

第五是增添一些新设备,如PM2.5过滤系统、智能门禁系统、安全监控系统(智慧园区的产品矩阵中很多设备都是伪需求,但安全系统与停车系统确实是刚需)、电动车的充电桩等。

 

当然,园区硬件改造更离不开企业的支持,改造之前,需要和企业反复沟通、讲清利弊,征得企业的理解与配合,最终才能达到比较好的效果。

 

商业配套优化,提升人才幸福感

 

园区的发展需要依托人才,而宜居宜业的环境是留住人才的关键。通过完善商业配套体系,让园区具备高品质的工作生活配套设施。

 

我们把员工的需求分为三个等级,基本型、期望型与兴奋型。基本型配套包括员工食堂、小饭馆、便利超市、文印店、快递站 / 柜,这些是一个园区所必备的基础设施;期望型配套包括特色餐厅、图书吧、人才公寓、快捷酒店、咖啡厅、洗衣店、健身房等,大城市企业工作节奏普遍较快,无论老板还是普通员工,都希望在工作之余能够有放松身心的去处;兴奋型配套,一般是相当规模的园区所配备,包括酒吧、KTV、美容院、影院、高档酒店、商业综合体等,让企业员工享有「福利」式的配套。

 

依托园区优势企业,重做产业规划

 

生老病死是世间万物的规律,每个产业都有生命周期,都要经历从成长到成熟、最后走向衰亡的过程。十年前制定的产业规划,只能代表当时的技术方向。现如今,科技的进步速度呈指数增长,可能公元前800年都不会有太大的科技变化,现在20年就已经翻天覆地了。

 

比如,2005年,所有人都确信诺基亚将统治手机行业,但10年不到,诺基亚便彻底退出了手机市场(2014年,诺基亚将手机业务整体出售给微软)。究其原因,最致命的一点便是企业的思想脱离了时代。诺基亚以前是如此成功,以至于尾大不掉,当谷歌、苹果正在潜心研发智能手机时,诺基亚只是在评估下一个季度的销量预期,缺乏创新意识,使得企业最终陷入万劫不复。

 

而园区运营也是一样的道理。基于2005年的情况,手机行业还是一片蓝海,当时园区的主导产业应该是手机制造,对标企业应该是诺基亚。现在来看,假设依然沿用这样的经营方向,园区的前景必然一片黯淡。

 

所以,小编认为,园区盘活不是「新瓶装老酒」,而是由外到内全方位的提升,通过重新制定产业规划,确定符合时代发展的产业方向、制定合理的产业发展策略,并及时清退与产业定位不符的企业。

 

 

搭建一个孵化器,提升园区活力

 

活力不足是老园区的通病。

 

在小编看来,提升园区活力,最经济实惠的做法是在园区内部做一个孵化器。

 

首先,孵化器项目基本都是当下最热门、最具发展前景的领域创业,拿出小部分场地免费出让给优质创业者,利用创业者的「鲶鱼效应」刺激园区内传统企业的神经,倒逼企业转型升级。同时,孵化器和园区也形成一个完整的闭环,孵化成功的企业直接入驻到园区。

 

第二,在孵化器内定期举办沙龙活动、路演活动,将为园区带来人气聚集、媒体宣传、品牌推广等,并可能争取到政府关注,如顺利申报相关政策,拿到相关补贴,也能为孵化器「回血」不少。

 

第三、孵化器内的产业配套、创业课程、创业导师等也可用作园区公共配套的一部分,丰富园区内涵。

 

除此之外,引进一家名企,或者请来一位名人坐镇,也是提升园区人气的有效举措。一家龙头企业,是创新研发的源头,是产业集聚的内核,是关键要素的集聚地;一位园区/企业名人,是园区的招牌,其社会效应能够直接引领园区发展,协调园区产业生态圈的繁荣。

 


来源:园区在线;以上图文,仅作分享用途,版权归原作者,如有侵权请联系我们。

 

 

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