中小企业退租、空置率上升、供给激增……疫情下的商办市场去年经历了很多，在这种情况下，REITs业绩成色如何？
以5处写字楼和商场为资产组合，招商局商业房托基金（下称“招商房托”）2019年上市，是首支在香港上市的央企REIT。3月16日，招商房托公布2020年业绩预告，年内收益总额3.7亿元，物业收益净额约2.74亿元，可分派收入1.63亿元。
与2019年同期相较，招商房托2020年收益减少了2230万元。不过，这主要是由于年内向租户提供了2380万元的一次性租金减免，如剔除这一因素，招商房托2020年业绩保持稳定。
年报数据显示，受到疫情和新增供应两个因素影响，2020年深圳写字楼租赁市场整体呈放缓趋势。写字楼空置率到2020年末达到25.1%，其中南山区空置率为各区域最高达到33.8%。同时下降还有租金单价，至2020年末，深圳南山区平均月租金下调至193.57元/㎡，跌幅12.4%。
与此同时，2021年开始深圳写字楼将迎来爆发性的新增供应，南山区首当其冲，占全市新增供应的70%以上。“激烈的市场竞争即将集中在南山区，不容忽视。”
数据显示，2020年，除了完成改造的花园城购物中心出租率从76%上升到91.5%外，剩余4个写字楼项目的出租率均有下滑。其中，新时代广场从96.4%降至91.9%，数码大厦从74%降至72.9%，科技大厦从100%降至83.7%，科技大厦二期从92.6%降至74.4%。五处物业的整体出租率从88%降至84.3%，减幅3.7个百分点。
具体物业方面，以面向高端客户的新时代广场为例，由于疫情及深圳高端写字楼过度供应，致使市场租金下降，新时代广场在三四月份曾出现大批量退租情况，退租面积达到4063平方米。
与此同时，在主要面向初创型中小企业的数码大厦、科技大厦及科技大厦二期，部分租户因为无法继续经营而提前退租或搬迁至周边的低价物业。此外，由于政府优惠政策，企业获得土地定制，大批量客户从园区搬离。由于上述原因，2020年这3处写字楼的出租率均产生不同程度的下降。不过，幸而2020年四季度某重大租户提出拟长期整体承租科技大厦的需求，其出租率在2021年将有望恢复。
面对市场压力，招商房托将投入资金把存量改造、新项目收购提上日程。
根据报告，五处物业的资产提升估计成本约为3.99亿元，其中新时代广场7700万元、数码大厦4400万元、科技大厦2300万元，科技大厦二期2000万元，花园城购物中心2.35亿元。
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同时，管理人对深圳写字楼市场供需失衡、空置率上升的情况保持警惕，将积极拓展北京、上海一线城市并在适当时机进入强二线城市，以寻求投资组合于区域上的平衡。
