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央地土地博弈再下一城 苏州首块M0用地成功变现

央地土地博弈再下一城 苏州首块M0用地成功变现

  • 2021-05-18 09:58

【概要描述】苏州市区首块M0新型产业用地成功挂牌出让,该地块位于姑苏区金阊新城区域,占地面积约59亩。由苏州联东金讯科技产业园运营管理有限公司以9033万元竞得,用于姑苏数字科技产业园建设。

央地土地博弈再下一城 苏州首块M0用地成功变现

【概要描述】苏州市区首块M0新型产业用地成功挂牌出让,该地块位于姑苏区金阊新城区域,占地面积约59亩。由苏州联东金讯科技产业园运营管理有限公司以9033万元竞得,用于姑苏数字科技产业园建设。

  • 分类:园区资讯
  • 作者:找园区网
  • 来源:方升园区大会
  • 发布时间:2021-05-18 09:58
  • 访问量:678
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导读:

 

5月8日,苏州市区首块M0新型产业用地成功挂牌出让,该地块位于姑苏区金阊新城区域,占地面积约59亩。由苏州联东金讯科技产业园运营管理有限公司以9033万元竞得,用于姑苏数字科技产业园建设。

这件事的标志意义在于,M0新型产业用地模式从珠三角顺利挺进长三角,央地两级政府在土地问题上的博弈在苏州又开了一个“口子”。 

 

 

我们经常会听说大城市地皮紧张,无地可用。其实很多大城市并不真的缺地,而是缺“土地指标”。

 

杭州、广州、深圳、南京等城市,城市中心区的面积都不大,周边都是耕地和丘陵,但是城市想单方面向外扩张是不行的。必须先从中央拿到“土地指标”,然后去征地转化为国有建设用地,继而投入市场使用或流通。简单说就是土地虽然是由地方政府独家供应上市的,但是每年供应多少却是由中央说了算。

 

自从上世纪90年代中期分税制改革以来,地方税收的“大头儿”被中央拿走,土地就成为地方政府赖以发展的最大财源。如果说80年代“财政包干制”为地方政府“大办企业”和快速工业化提供了激励,那么“分税制”则促使地方政府由“经营企业”向“经营土地和城市”转移。

 

但是这又造成了土地价格飞涨、地方债务沉重等新问题,于是中央为了保护“粮食安全”开始实行“建设用地指标配给”,即每年给地方发放建设用地指标,不得突破。

 

在人事方面,地方上的土地和房价调控与乌纱帽捆绑在一起,不给力的约谈,不听话的换届。在资金方面,中央掌控地方债发行审批、政策性银行贷款审批、财政收入转移支付等引导规范地方政府行为。

 

但是,如何在对土地进行严格控制的同时,又让地方继续保持发展的动力和热情?中央不得不给予地方一定的改革弹性空间。所以围绕“土地指标”,央地两级政府就展开了一系列博弈。

 

地方政府存在追求经济总量和扩张财政的冲动,现有干部任期考核体制也促使各地政府不得不看重经济发展指标。因此,上有政策,下有对策。沿海发达地区土地指标不够用,就尝试“超标”突破政策框架,为本地区争取更多资源。中央也经常“睁一只眼闭一只眼”,松一松动一动,默许一部分地方利益扩大化。

 

M0新型产业用地是指在工业用地(M类)中增加新型产业用地。之前M类工业用地主要分三类:M1(一类工业用地)、M2(二类工业用地)、M3(三类工业用地),其中M3是污染最严重用地,M1污染则最轻。

 

M0新型产业用地这个类别最早是深圳创造出来的。

 

2013年为缓解土地紧张的局面,《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》正式发布,首次在传统土地类别中增加了“新型产业用地M0”这个门类。

 

M0排在M1前面,意味着零干扰零污染,指融合研发、创意、设计等无污染新型产业功能及配套服务用地。这个门类一经提出就成了流行概念,被业界广为接受。大湾区东莞、惠州、广州等城市在深圳成功经验的激励下,纷纷出台了地方性的M0新型产业用地政策。

 

M0新型产业用地的核心价值在于,土地价格虽然高于工业用地但是低于商服用地,可以配套建设写字楼和住宅。这样就可以平衡开发企业现金流,帮助开发企业和产业园区降低运营成本。并且,M0新型产业用地的容积率也比传统用地高,可以大大提高单位面积的土地利用效率。

 

不得不说,在机制创新方面,深圳和珠三角地区一直率先走在全国前面,在对创新产业和项目扶持方面毫不吝啬。

 

M0相当于在土地政策管制中打开了一扇小窗。但是既然是博弈,就需要政策能够保持相对稳定,并且有胜算。各地在出台M0新型产业用地政策时都对投资主体在投入、产值、税收等方面的指标进行了约定,避免重蹈房地产化覆辙,确保土地优先用于产业发展。

 

苏州市最新供应的这块M0新型产业用地就对亩均投资强度、亩均税收等都进行了细致规定。据姑苏区北部经济区副总指挥孙俊麒介绍,将对入园企业进行严格审核,业态须属于数字科技、智能制造、5G电子信息等战略产业。整个项目达产后年产值计划实现10亿元以上,税收6000万元以上,至少引进一家主板上市公司。

 

东莞市规定,M0容积率提高到3.0~5.0之间,住宅100%可分割销售,商服100%可分割销售,产业用房49%可分割销售建筑面积不得少于300平方米。

 

2015年和2016年,国土部先后颁布了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》,提出“优先安排并运用多种方式供应新产业发展用地”。可以说,中央政府肯定并默许了新型产业用地M0的存在。

 

生产要素在空间上集聚可以大大提升城市竞争力。对于东部发达地区来说,提高土地配置效率对拉动经济增长尤为重要。

 

土地供应与配置还将以央地博弈的方式继续存在,如何调整可能是未来一段时间重大的政策课题。

 

 

-End-

 

来源:方升园区大会;以上图文,仅作分享用途,版权归原作者,如有侵权请联系我们。

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