我们梳理了包括招商蛇口、华夏幸福、东湖高新、外高桥、苏州高新、亿达中国、上海临港、电子城、浦东金桥、中新集团、中电光谷、南京高科、易商红木(ESR)、中国宏泰发展、市北高新、空港股份、德必集团、中国物流资产、张江高科、锦和商业、海泰发展在内，共21家以园区建设运营为稳定业务的上市公司2020年度财务报告。

统计结果显示，21家公司创造了近3000亿元营业收入，共赚取净利润296.56亿元，员工规模约9.3万人（不含易商红木）。

相比2019年，营收增速放缓，净利润大幅下滑三成，明显热闹有余，成色不足。

面临突如其来、反反复复的疫情，21家园区上市公司也走向了不同的分岔路口。

迫近3000亿 规模增速放缓

2020年园区上市公司继续纳新，擅长文创园改造和运营的锦和商业、德必集团成功IPO，至此我们统计的样本公司增至21家。

2020年营收增速放缓。整体来看，21家公司整体营收达2983.3亿元，同比增长10.69%，相较于2019年14.38%的增长速度略有放缓，未能如期踏过3000亿元门槛。

受益于营收增长，千亿俱乐部、百亿俱乐部玩家只增不减，后继有人。

按收入规模划分，招商蛇口、华夏幸福2家公司双双迈入千亿俱乐部，其中招商蛇口首次晋升千亿级玩家；东湖高新、外高桥、苏州高新携手，擢升百亿玩家，及时填补了俩头部玩家荣登千亿后的百亿空窗。

对比2019年，21家公司营业收入10涨11跌，半数企业2020年业绩下滑。首个千亿玩家华夏幸福领跌，第一易主。亿达中国自2018年后业绩一路下滑，营收由73亿元降至52亿元；中新集团、张江高科等公司营业收入也出现不同程度下滑。

疫情原因不可忽视，一方面防疫支出致成本增加，另一方面减免租金直接导致收入减少，据我们统计，21家园区上市公司中11家公布了详细的租金减免金额，共减免租金6.69亿元，多家企业租金减免额度达数千万元，其中外高桥减免租金2.52亿元，浦东金桥减免租金1.35亿元，张江高科减免租金8779万元。

不足300亿 净利润蒸发三成

业绩下滑，净利润锐减，2020年过得很艰难。武汉作为疫情重灾区，东湖高新形容2020年，「开工即冲刺」。

21家园区开发上市公司在2020年全部盈利，共赚取了296.56亿元净利润，相比2019年426.79亿元净利润蒸发30.51%。

总的来看，21家公司中11家公司的净利润同比增加，东湖高新、张江高科、空港股份、海泰发展净利润实现翻倍式增长；10家公司净利润下挫，中国物流资产、华夏幸福、亿达中国3家公司净利润断崖式下滑，不及去年一半。

净利下滑各有不同。

中国物流资产因股价上涨，此前发售的可转股债券升值而致亏损8亿元。得益于物流业的快速发展，中国物流资产2020年在新冠疫情之下物流园出租率达到90.2%，报告期内营业收入约7.99亿元，核心纯利5.1亿元，同比增长12%。

但其年内利润仅为6662万元，归属公司拥有人的年内利润为2283.5万元，不足2019年归属公司拥有人年内利润2.57亿元的一成。由于中国物流资产2020年股价持续上涨，其于2019年6月及2020年11月发行的可转股债券因此升值而亏损8.02亿元。

华夏幸福、亿达中国的目前症结在于债多钱紧周转难。

净利涨2倍 张江高科靠投资逆袭

净利翻番各显神通。东湖高新凭借工程建设、环保科技两项业务正增长，在科技园区业务下滑的情况下净利润较2019年同比增长274%。空港股份砍掉了毛利微薄的土地一级开发业务，转让所持有的土地开发业务主体公司80%股权，因而获得投资收益4777万元，成功扭亏为盈，净利润同比增长153%。

收入7.8亿，净利18亿，张江高科凭借神乎其神的投资副业，拯救了收入几近腰斩的主业，在2020年实现逆天式收益。科创板的春风、突如其来的疫情加速了产业投资反超主业的可能。

投资收益高达营业收入的3倍。2020年度张江高科实现营业收入7.79亿元，较去年同期下降47.23%；其2020年度投资收益23.12亿元，同比上涨350.48%，接近本年度营业收入的3倍。实现归属于上市公司股东净利润18.22亿元，较上年同期增加212.63%，其中投资收益贡献了16.2亿元净利，占净利润的88.91%。

报告期内，投资企业发展迅猛：赛赫智能、钛米机器人、云从科技等项目拟申报 IPO，华勤通讯完成了新一轮融资，微电子装备、恒泰柯、锐翌生物、华景等项目正实施新一轮融资。

基于此，张江高科成为2020年唯一一家投资收益反超营业收入的园区上市公司。自2014年以科技投行作为战略发展方向以来，这也是张江高科投资收益首次超过主营业务。

继园区开发、运营之后，产业投资已成为多数园区开发商的掘金新选择，扮演起高新技术产业培育与投资运营商的角色。通过直接投资、产业基金投资等方式，获取长期投资收益，优化盈利结构，输出轻资产能力。

2020年度投资收益超过1亿元的园区开发公司有10家，分别是招商蛇口、张江高科、南京高科、苏州高新、上海临港、中新集团、东湖高新、中电光谷、华夏幸福、海泰发展。

投资业务的风险性同样不容忽视，投资收益也成为影响园区上市公司净利润的重大变数。外高桥因参股公司收益减少，2020年投资收益为负。

如何保证投资收益的可持续性？将成为园区公司发展投资业务的必修课。

差110亿 华夏幸福净利降7成

2020年，命运最为坎坷的园区上市公司非华夏幸福莫属。作为业内第一个千亿玩家，在不断反复的疫情面前，紧张的资金链终究还是崩了。

华夏幸福2020年实现营业收入1012.09亿元，较2019年略有下降；净利润36.65亿元，相比2019年146亿元减少近110亿元，同比下降74.91%，相当于2019年净利润的二五折。

与净利润一样「打骨折」的，还有现金流。截至报告期末，华夏幸福货币资金余额为269.93亿元，其中：可动用资金为20.29亿元，各类受限或限定用途的资金为249.64亿元。

其会计事务所审计报告显示，华夏幸福金融有息负债账面余额1952.50亿元，其中短期借款及短期应付债券300.32亿元，一年内到期非流动负债 540.45亿元。此外，2021年1月份华夏幸福公司出现未能偿付到期金融债务情形，截至本报告日累计未能如期偿还债务本息合计415.49亿元。上述情况表明存在可能导致对华夏幸福公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。

踩中「三道红线」，华夏幸福借钱更难。依照「三道红线」融资新规，贝壳研究院统计，华夏幸福剔除预收款后的资产负债率为76.6%，净负债率为184.5%，现金短债比为0.33，2020年年度指标三项均未达标，列为「红档」。为全面控制房地产价格泡沫及行业杠杆，按照监管要求，「红档」房企的有息负债规模不得增加。

作为产业新城的课代表，华夏幸福尚未山穷水尽。年报显示，华夏幸福期末应收账款账面余额648.84亿元，其中产业新城业务，应收地方政府的园区结算款高达640.94亿元，预计坏账16.69亿元。

若600多亿结算款能尽快收回，华夏幸福或可得片刻喘息，再迎柳暗花明之机。