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以招商蛇口项目为例：产业园区公募REITs迅速走红的背后
- 2021-06-11 10:18
【概要描述】深度解读产业园公募REITs——产业园区公募REITs迅速走红的背后。
以招商蛇口项目为例：产业园区公募REITs迅速走红的背后
【概要描述】深度解读产业园公募REITs——产业园区公募REITs迅速走红的背后。
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- 来源：博时投资汇
- 发布时间：2021-06-11 10:18
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导读：
深度解读产业园公募REITs——产业园区公募REITs迅速走红的背后。
一.产业园资产是首批基础设施公募REITs较具吸引力的类别之一
产业园区是某国家或地区为实现经济发展目的在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施统一规划、集中管理，并常有政策倾斜的区域。产业园区通常具有产业集聚、统一规划、集中管理、政策倾斜等主要特征。
目前我国成熟度较高、符合上市条件的产业园区资产主要包含建设在工业用地或科研用地上的研发楼、标准工业厂房、孵化器和实验室、产业配套等类别。产业园区类资产规模较大、类别丰富、现金流盈利状况稳定、市场活跃度高、定价逻辑清晰，做为底层资产发行公募REITs具有诸多优势。
通过发行公募REITs能够盘活存量资产、分散产业园开发风险、增加社会资本参与园区建设、解决产业园区开发周期长、资金需求大的痛点。产业园区非常适合作为我国基础设施公募REITs的基础资产，也是首批试点资产里较具吸引力的类别之一。
从首批REITs发行询价的结果来看，博时招蛇产园、张江科技园、苏州工业园的认购倍数都比较高，说明机构投资人对产业园类资产的认可度较好。
二.海外产业园资产REITs市场表现优异，收益情况稳定
根据中金研究报告数据，海外REITs市场中包含研发楼、标准厂房、孵化器和实验室这三类资产相同或相似性质的不动产集群可视为广义的“产业园区”，底层资产包含至少一个产业园区的REITs视为产业园区REITs。
根据美国、新加坡和德国市场分别筛选出了30个、5个和1个产品。产业园区REITs产品资产体量不容忽视，是一类重要的且有活力的产品类型。从规模上看，美国、新加坡、德国产业园区REITs在2020年末市值占比分别为13%、26%和8%，且呈现逐年上涨趋势。就市值增速来看，三个市场的产业园区REITs都高于行业平均。
根据中信证券研究报告从成熟市场经验来看，工业类产业园REITs，收益情况较为稳定。海外上市的REITs中有不少产品中含有园区类资产，例如新加坡 (CLCT)是新加坡最大的专注于中国的REITs，由凯德集团管理，2006 年于新交所上市。目前其100%的资产都位于中国，且包含较多的园区资产。
CLCT 现有资产组合包含13 个购物中心和5 个园区，合计GFA 1.8 百万平方米，AUM217 亿人民币，按面积算，42%是园区资产。CLTC 的园区资产是于2020 年从关联方收购而来，收购的5个园区资产分别位于苏州工业园区、西安高新区和杭州经济技术开发区，总对价47.3 亿元，GFA合计76万平方米，NPI收益率6.8%。
资料来源中信研究报告
疫情之下，优质园区资产的表现要优于零售类资产，本次收购后，CLTC的NPI收益率有明显提升，由原来的4.3%提升至5.8%，提升150bp。每股分红也从4.34 新加坡分提升至4.55新加坡分，提升4.8%。
美国上市REITs中园区类底层资产一般指的是包含办公室、科研用所、厂房、仓库等的工业设施，不具有类似我国的产业集群、政府导向、政策优惠等特点。美国现有14 只工业类REITs，整体股息率3.21%，Nareit预测2021年P/FFO 23.27x，工业地产REITs颇受海外投资者青睐。
资料来源中信研究报告
园区REITs可提供稳健的更高回报，相比于零售类REITs，园区类资产REITS的收益率相对更高，以美国上市的工业类REITs：PS Business Park为例，其底层资产基本都为园区，相比于Weingarten Realty（美国零售类REIT，与PS Business Park 有相近的股息率），以5 年的维度看有更好的收益表现。
资料来源中信研究报告
产业园区是非常适于作为REITs 底层资产的产品，从海外经验看，园区资产可以提供不错的回报。特别是疫情和新消费方式冲击下，园区类资产可以提供相比于零售类资产更加稳定的表现，反映在REITs 产品上就是较好的分红水平和更高的估值。
三.产业园区资产在国内市场发展成熟且市场空间巨大
根据中金公司研究报告我国产业园经历了初创培育期、高速成长期、稳定调整期及创新发展期四大阶段。随着我国技术水平和信息化水平的提升，我国产业园也升级为以高新技术、信息科技、文创等知识密集型为主的高附加值产业。
根据中信证券研究报告数据，我国国家级开发区超600家，省级开发区超2000家，各类产业园区超15000家。根据发改委等六部委于2018年发布的《中国开发区审核公告目录》，2018年我国已有552家国家级开发区；省级开发区有1991家，全国31个省级行政区均有产业园区坐落。国家《关于加快推进战略性新兴产业产业集群建设有关工作的通知》中公布的首批的国家级战略性新兴产业集群有66 家。
图1：开发区和国家级战略性新兴产业集群数量
数据来源：中信证券研究报告
根据前瞻研究院数据，我国产业园区产业分布主要为机械及装备制造、电子信息、食品饮料与农副产品加工、生物医药与化工新材料等产业占据主流地位，合计占比超过 75%。以经开区为例，截至2020年末，东部地区占比约5成。
根据中华人民共和国商务部于2020年国家级经开区考核评价结果专题发布会公布的数据，截至2020年末，全国共有国家级经济技术开发区217家，其中东部地区107家，中部地区63家，西部地区47家，中、西部地区国家级经开区数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。
图2：国家级经开区分布（截至2020年末）
数据来源：前瞻研究院数据
产业园区的以产业链为核心，向前挖掘科研链，向后打通资本链”的“全链条运营模式”，结合所在区域的经济发展及招商引资策略，为城市、区域的产业生态发展、产业集聚奠定了产业服务基础。基金管理人及运营机构优质的产业运营能力，保证了园区稳定的产业生态和园区稳定的租金、服务收入，有助于提升基础设施资产运营水平和资产价值。
四.我国产业园区资产发展特点
我国伴随产业发展，东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、互联网、金融等高端服务性行业，对应的市场需求是科技园区、总部研发基地等；
中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技园；
随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的投资机会，未来航运能力提高将极大刺激需求。
产业园区既需要较高的经营管理水平，也需要不错的地理位置。对于REITs 来说，尤其是初创的公募REITs 来说，京沪深等区域的优质产业园区资产，是最值得投资者关注的。
作为改革开放的前沿，经济特区深圳的产业园区经过近40年发展，历经工业区、工业园、产业园、专业园、科技园、产城融合体等阶段，全市75%规模以上企业和80%规模以上工业产值集中在产业园区。深圳市场经济发达，政府注重营商环境打造，对产业园建设、运营出台积极政策予以支持引导。
产业园市场化、专业化程度逐步提高，服务突出专业化和特色化，竞争从地缘位置、租金优势的竞争转变为园区集群效应、核心服务、增值内容的竞争，逐渐涌现出一批有影响力和知名度的产业园区和专业化运营服务商，如蛇口网谷、深圳科技工业园、天安数码、星河国际、中国科技开发院等。
在国家经济转型与产业结构升级背景下，基于深圳科技产业创新发展方面的目标定位，产业园区行业形成定位清晰、产业集聚、空间集中、运作高效的发展格局；同时向产业创新驱动、功能完善、集约高效产业空间转型，结合5G技术、人工智能、物联网、大数据等新技术提升智能化水平。
据戴德梁行评估报告数据，深圳市各片区平均租金由每月每平方米47至135元不等。中心城区平均租金为117元/平方米/月；其中，科技园南区因区位优越、楼宇品质较高且总部经济利好等因素，租金长期位居全市最高，为135元/平方米/月，科技园中区及北区次之，租金分别为132元/平方米/月、105元/平方米/月。
留仙洞片区发展起步较晚，目前整体处于发展阶段，平均租金为95元/平方米/月。特区外的坂雪岗、桃花源及光明片区虽总体存量物业较多，但受制于区位条件、产业发展水平及区域成熟度等因素，其租金均低于全市平均水平，坂雪岗、桃花源及光明片区租金水平分别为75元/平方米/月、55元/平方米/月、47元/平方米/月。
本项目所处的南山区蛇口片区，凭借邻近香港的区位优势、深厚的产业基础和科技园优质产业集群的带动，成为中心城区主要的产业办公需求集聚地，吸引了众多新一代信息技术、电子商务、物联网、文化创意等承租能力较高的企业进驻。
蛇口片区的研发用房主要集中在蛇口网谷，覆盖花园城数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、北科创业大厦、南山大厦、联合大厦、育成中心等项目，目前，该片区优质研发用房整体入驻率较高，超过80%，租金水平为90-150元/平方米/月。
运营方通过对产业园区高效管理和资产运营，可以使优质园区资产具有增值空间，带来资产增值回报。与公路、铁路等基础设施资产显著不同的是，产业园区拥有其底层资产所有权，伴随租金的增长和入住企业增加出租率稳定与提升，除了区间运营收入收益外，产业园区资产还会不断升值；同时还能够通过资产收购来扩大底层资产的规模，这将为投资者带来除基础收益率之外的增值收益。
如作为我国最老牌的产业园区开发运营企业，招商蛇口具有蛇口工业区40年的运营管理经验。其中蛇口网谷总建筑面积42万平方米，可出租面积31万平方米。通过打造智慧、生态、开放和共享于一体的人文智汇互联网园区运营理念，实现产业互动专业创新集成、产业投资协同发展，提升园区运营成果。
在入驻蛇口网谷的企业中，主要集中在新一代信息技术（互联网、人工智能及智能制造）、电子商务、物联网及文化创意四大产业，汇集大量优质企业、租户多元化、产业集群效应明显。蛇口网谷已成为新兴产业聚集地。
其产业园区中优质资产万融大厦及万海大厦作为本次博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金入池资产，定位为产业研发办公，为蛇口网谷产业园区内企业提供优质的产业办公环境和空间，运营收入较为稳定，截止2020年12月31日万海大厦出租率达到94.36%，万融大厦出租率达到84.08%，租金水平处于深圳市产业园区研发用房平均租金较高水平，极具发展潜力。
五.我国公募REITs关注重点区域、产业集群、权属清晰、运营收益稳定及现金流来源合理分散的优质产业园区资产。
根据国家《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，对可入池园区类资产做出了明确的规定：鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。
项目应满足以下条件：
01.位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》确定的开发区范围内。
02.业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业，产业发展服务平台等园区基础设施。
03.项目用地性质为非商业、非住宅用地。根据最新政策规定，试点项目需具备的主要特征包括:1)权属清晰；2)经营3年以上，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营的能力、较好的增长潜力；3)现金流来源具备较高分散度，且主要有市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
以已经披露的首批产业园REITs之一的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“博时招蛇REITs”）为例，其原始权益人为招商蛇口，公募基金管理人为博时基金，专项计划管理人为博时资本，基金托管人为招商银行，外部管理机构招商蛇口旗下的招商创业，财务顾问为招商证券及中信证券。
项目主要参与机构大都是央企招商局集团的下属企业，在招商局集团产融结合的优势下，积极响应国家关于基础设施证券投资基金试点优先筛选符合上报要求的集团内优质资产。
博时招蛇REITs将主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的万海大厦和万融大厦两项优质基础设施资产，项目土地性质为工业用地，权属清晰相关转让合法合规，两项基础设施资产运营6年以上，历史期间出租率及租金水平等运营指标较为稳健，通过市场化运营产生持续、稳定的收益及现金流，租户结构合理、现金流来源合理分散。
蛇口网谷产业园是首批国家双创示范基地项目，获得多项荣誉，产业升级效果显著。园区依据政策利好优势，充分发掘入基企业具体需求，围绕解决创新创业企业成长痛点问题开展建设，以“一云、两平台、三中心、四空间”为具体工作抓手，以互联网、物联网为产业集聚方向，引进业内创新类企业、知名孵化器、众创空间，蛇口网谷产业园万海大厦和万融大厦两项资产运营效益显著提升。
六.我国产业园区类资产亮点及未来发展潜力展望
园区类资产作为公募REITs中的重要底层资产，通过产业园区的REITs发行设立可以有效盘活产业园类资产，促进投资良性循环、推动基础设施建设，提升园区经营效率，激发优质活力，支持实体经济产业发展和补短板行业。实现产业转型，为促进区域高质量发展。
来源 | 博时投资汇
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