近日，随着各家产业园区上市公司2020年报的陆续发布，我们观察到，虽然受到疫情影响，近一半产业园区上市企业的营收、利润出现不同幅度的下滑，但让人惊喜的是，亦有多家产业园区上市企业“逆势上扬”，在愈加风云莫测的行业形势下乘风破浪，保持了强劲的增长态势。

各家产业园区上市公司2020年经营业绩整体表现如何？呈现出哪些值得关注的特点？

整体来看，24家产业园区主板上市企业2020年实现营业收入共计1546亿元，相比2019年1253亿元增长23%。24家主板上市企业中，13家上市企业营收呈增长态势，其中4家企业2020年营收增速超过30%；11家企业2020年营收增速为负，营收下滑幅度平均为15.53%。在2020年疫情肆虐、经济停摆的大背景下，产业园区上市公司能够拥有出这样的业绩实属不易。

*注：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展仅计算园区业务营业收入

1、逆势上扬，园区上市企业收入增长依然主要靠地产拉动

2020年，华夏幸福、荣盛发展、电子城、招商蛇口等产业园区领军企业依然实现了30%以上的营收增长率，发展态势可谓是“逆势上扬”。其中，招商蛇口2020年园区开发运营业务实现收入282.3亿元，同比增长126.27%，主要是由于园区房地产销售业务大额结转项目以及物业管理业务规模扩大；荣盛发展产业园区业务2020年营收53.6亿元，同比增长58.62%，业绩增长非常亮眼，主要系唐山路南园区等多个园区一级土地开发收入回款增加所致；北京电子城2020年实现收入37.7亿元，同比增长106.6%，主要也是由于地产销售收入大幅增长所致（相比2019年增长163%）。

不难看出，产业园区上市公司拉动2020年营收大幅增长的“引擎”主要还是依靠房地产开发和销售业务，这也印证了目前国内大部分产业园区上市公司的主营业务收入仍然来自于房地产开发，收入结构相对单一，盈利模式依然处于初级的“1.0”阶段。

2、疫情冲击，近一半产业园区上市企业营收出现负增长

与2019年营业收入相比，张江高科、中新集团、海泰发展、亿达中国等11家产业园区上市公司2020年营业收入出现了不同幅度的下滑。其中，中新集团2020年营业收入同比减少35.71%，主要由于房地产开发收入大幅减少（比2019年减少87.61%）；海泰发展2020年营业收入减少32.40%，主要也是由于科技园区开发收入大幅减少（比2019年减少84.18%）。

分析以上产业园区上市公司营收减少的原因，主要有两个方面：一方面由于积极响应国家政策，大量减租降费，再加上疫情导致园区企业退租数量增加，园区招商工作长期停滞，租赁收入大幅减少；另一方面，也从侧面体现出大部分产业园区上市公司收入对房地产开发销售业务的依赖度较高，地产开发收入的下降将直接导致整体营业收入的下滑。

3、稳健经营，服务类收入占比较高的上市公司收入波动更小

综观24家产业园区上市公司收入结构，我们发现，服务类收入占比较大的园区上市公司，其收入波动幅度相对较小，对新冠疫情等“黑天鹅事件”的抗风险能力更强。

以中电光谷为典型代表，2019年成功完成盈利模式从1.0到2.0的创新升级，实现营业收入33.77亿元，其中，产业园运营服务收入占总额44.3%，园区租赁+运营服务收入已经占据“半壁江山”。2020年，中电光谷实现营业收入30.48亿元，较2019年减少9%，即使“深陷”疫情中心——武汉，其产业园区运营服务收入依然取得了较为可观的业绩，实现收入15.98亿元，占总营收比例提升至52.7%。

依托“轻资产”运营模式的德必集团、锦和商业，2020年营业收入分别为8.33亿元、7.39亿元,与2019年相比分别下降10.1%、8.4%。考虑到2020年疫情以及经济大环境的影响，收入规模的下降幅度尚在可预期的合理范围之内。

4、利润翻倍，张江高科依靠产业投资业务实现“业绩逆袭”

在24家产业园区主板上市公司之中，张江高科2020年的业绩尤为值得关注。张江高科2020年营业收入总体下降47%，但是其利润总额却“罕见”增长了194.79%，背后的主要原因是其过去产业投资获得的高额的投资收益“红利”。张江高科也成为产业园区上市公司之中“首位”投资收益超过营业收入的公司，“科技投行”战略转型成效显著。

纵观张江高科过往五年的营业收入、利润总额、投资收益数据，可以发现张江高科的产业投资收益自2016年起就基本接近利润总额，2017年产业投资收益超过利润总额，已经形成“苗圃+孵化器+加速器+PE”的完整孵化链条，利用多途径实现股权溢价退出已成功转型为“科技投行”。2020年在园区租售收入下降的背景下，张江高科依靠产业投资业务牢固稳住了利润“基本盘”，实现投资收益23.12亿元，接近其2020年营业收入的3倍。

结语

虽然2020年黑色开局，新冠疫情叠加国际政治经济形势风云变幻，产业园区行业的领路人——产业园区上市企业经历了跌宕起伏的一年。整体而言，产业园区上市公司2020年业绩表现稳中有进，在疫情的冲击下显现出行业强大的韧性。但是这场疫情也将加快行业“洗牌”速度，“倒逼”产业园区上市公司加速升级盈利模式，寻求多元化的盈利渠道。如上文分析，房地产开发销售业务既可以成为拉动产业园区上市公司业绩增长的“加速器”，也很可能会直接导致公司业绩大幅下滑。

展望2021年，随着国内疫情进入平稳期，经济回暖速度加快，更多的产业资本将会涌入产业园区行业，竞争环境更加激烈，对于产业园区上市公司而言，挑战、风险、机遇仍将并存。如何在房地产开发销售业务之外，加快发展产业服务、产业投资等新兴业务，实现收入结构的多元与平衡，提升企业经营的稳健性与抗风险能力，也必将成为产业园区上市公司未来发展需要思考的核心命题。

来源 | 和君咨询产业园区事业部