文创园区的巨大发展机会

近几年，北京的798、上海的越界、深圳的F518等一大批文创园正在涌现，2005年全国只有48个文创园，到2018年发展到了2599个，文创园区作为一个新兴的产业形态，正在不断发展进化。

最初的发展源自于城市更新的需求，传统企业需要通过盘活市中心的工业地产，为企业带来发展的资金支持；改造后的文创园区通过更有品味的环境聚集了一批文创企业，推动了新兴产业的发展。

“十四五”期间，随着产业升级力度的加大，以及经济重点向内循环转移，文创园区在产业升级中的作用日益重要，将在未来具有非常广阔的发展前景，众多不同背景的新玩家也在纷纷入局开发文创园区，希望在中国新一轮经济发展中占领C位。

在众多的文创园区中，锦和商业与德必集团无疑是其中最亮眼的两家企业，他们在园区设计和开发上的高品质和高品位，在园区运营中为文化创意企业提供的创意办公和文化体验以及富有活力的主基调都十分契合文化创意工作者所偏好的感官体验，这也是两家公司能够在众多竞争对手中脱颖而出的重要因素。

2020年4月，锦和商业在上交所上市；2021年2月，德必集团随之在深圳创业板上市，二者开创了国内文创园区运营商上市的先河。德必在上市之初最大涨幅达到400%，显然投资市场对这种新兴模式是十分看好的。而且这两家上市公司的发展势头也是非常迅猛，截至2020年底，锦和商业在全国共运营园区64个，运营园区面积88万平方米；德必集团在全国共运营园区51个，运营园区面积80万平方米。

从近几年的经营数据来看，2017-2019年两家企业营收与净利润均保持增长态势，其中德必集团因加大投入扩张，增速较为迅猛，甚至于2019年营收一举超过锦和商业；而锦和商业在净利润方面持续处于领先。2020年受新冠疫情影响，二者在经营指标上均出现回落，但净利润依然处于亿元量级。

为什么两大“明星”企业都不被看好？

然而，在德必上市之后仅仅过了5个月时间，这两家公司的市值却开始一跌再跌，截止2021年7月22日，锦和商业的市值29.11亿元，德必集团的市值24.76亿元，两家公司均已破发。那么究竟是什么原因，使资本市场在短短几个月时间内，对这两家公司的发展前景判断产生如此大的变化呢？

通过对这两家公司的商业模式和发展模式的分析，我们从中挖掘两大重要原因。

首先从商业模式分析，我们从下表的营收构成中可以看到，锦和商业的租金收入占营收的73%，德必集团的租金收入占营收的81%，显然这两家公司虽然开发了看起来非常高品质和高品位的园区，入驻的也是国家经济倡导的新兴文创企业，但其商业模式的核心仍然是传统的“二房东”模式。这种缺乏核心竞争力的商业模式，在大量企业涌入文创产业园领域后，必然会很快失去先发优势而被超越和取代。

其次从发展模式分析，锦和商业和德必集团都是从上海起步，但随着上海文科创园区的迅速发展和成熟，未来发展空间显然已经不大，因此两家公司目前都开始开发上海之外的区域，目前锦和商业的非上海区域业务占比为10%，德必集团的占比则为30%。

但是向外发展的过程中，两家公司的盈利能力显著下降，锦和商业在非上海地区的毛利率仅为10.3%，远低于上海地区36.5%的毛利率；德必集团业务扩张成效稍好于锦和商业，在北京地区的毛利率能达到22.01%，但仍与上海地区32.16%的毛利率有着较明显差距，显然这两家公司的未来发展前景上无法让投资者满意。

其实，锦和商业和德必集团的状况也是进入文创园区的大多数企业的现状，通俗地讲就是“捧着金饭碗要饭吃”。

破局点究竟在哪里？

我们用“双圈模型”为文创园区的锦和德必们破局，并打开未来发展的巨大空间。

破局点1：打造双向互动的网络运营型园区

大多数文创园区都是项目制运营的，也就是每个园区独立运营，随着园区数量的增加，管理风险增加和管理效率低下的问题就会越来越突出。然而文创园区的地区和市场差异化需求，又使园区无法采用传统的标准化复制管理模式，文创园区陷入了两难境地。

因此，打造“1枢纽园区+N项目园区”的双向互动网络运营型园区，为这类园区的发展形成了第一个有力的互动发展圈。通过在枢纽园区构建服务产品化、产品标准化、标准平台化、平台赋能化、赋能生态化的产品五化体系，以及在项目园区构建后台赋能化、服务个性化、产品共创化、发展生态化的服务四化体系，使两者能够形成互相赋能，互相推动的发展态势，为文创园区的规模化扩张提供第一动力。

破局点2：打造文创赋能传统的创新生态园区

目前，大多数的文创园区还是把发展的目光放在大城市，一线大城市没有空间了，就向二三线城市发展。其实有一个巨大的市场被这些文创园区忽略了，那就是“十四五”时期国家重点发展的乡村振兴市场，帮助中国县域经济中数量巨大的传统产业园区升级，将给文创园区提供更加广阔的发展空间。

与文创园区在大城市的同质化园区发展之路不同，文创园区与乡村产业小镇的结合是一种文创赋能传统的融合创新之路，这种模式能够将文创带来的经济价值在传统产业升级过程中被明显放大，文创园区可以获得的也不再是传统的空间租金收入，而是产业赋能的深度服务收入，以及有发展潜力企业的产业投资收益，而这两者所带来的价值增量将远远大于空间收入，将为文创园区带来后续强劲的发展动力。

以小米为例，小米生态尽管没有文创园区之名，但其商业模式的本质就是一个文创园区。小米以其优秀的工业设计为传统产品台灯、空气净化器、加湿器、电热水壶等赋能，并投资这些企业。目前小米已经投资300多家生态链企业，投资的市场价值已经达到了673亿元。这个案例其实已经为我们文创园区提供了一个相当明确的发展方向，也就是打造文创对传统产业的深度赋能力，构建产业投资的核心竞争优势，在商业模式上完成文创园区的升级，为园区带来一轮又一轮的发展动力。

结语

在“十四五”时期产业升级的国家战略大背景下，文创园区企业可谓机遇与挑战共存，正在开始一场真正的大浪淘沙。锦和商业与德必集团等企业尽管占得先机，优先上市，但这些企业在商业模式上的后劲不足，使得后来者仍有非常巨大的超越机会。

而且随着注册制的推行，上市之路也将变得更为通畅，相信会有越来越多的文创园区企业能够成为上市公司。希望能够通过产业园区事业部原创的“双圈模型”，帮助更多的文创园区摆脱思维范式，打开视野和格局，加快赶超的步伐，成为大浪淘沙中的胜出者！